中古物件の購入事情｜リノベーション物件と中古物件購入事情の魅力を紹介

中古物件を購入する際は仲介会社を通じて売主と取引することになるのが通常です。 住まいへのこだわりやライフスタイルが多様化する中、物件探しも従来とは大きく変わりつつあります。今まで消費者は仲介会社から紹介された物件または物件告知チラシ（投函や新聞折込）の中から選び、購入するのが主流でした。しかし、インターネットの普及により仲介会社の紹介や紙媒体の存在が弱まりつつあります。 物件探しを始める方に予備知識として問い合わせの多かった事柄を以下に列挙致します。

良く見かける「リフォーム済物件」とは？買い取り業者とは？

「リフォーム済物件」は競売や個人売主の物件を仲介会社の紹介などから買取転売をする不動産会社（以下、買取業者と記す）が仕入れ、それをリフォームして転売を行っているものがほとんどです。以下は買取(仕入れ)が行われる一般的な流れです。

（※）最近では、仲介手数料不要をキャッチコピーに消費者より直接買取り（仕入れ）を行う業者が増加しています。
（※※）買取業者は一般消費者と異なり、住宅ローンの手続きなどが不要のため、短期間での決済が可能です。

リフォーム済物件を見てみよう！

リフォーム済物件は通常の中古物件より割高な設定になるケースが一般的ですが、価格交渉によってはリノベーションの対象物件になりえます。折角リフォームしたものを撤去するのは忍びないですが、物件の希少性を勘案した場合、どちらを選ぶかは個々の判断になります。

どこの会社ではなく、担当者が重要です！

大手をはじめとした仲介会社のほとんどが成果主義を採用しているため、どうしてもお客様本位ではなくなってしまうケースが残念ながら見受けられます。 「今月は目標売上に達していないから、この物件で決めて数字を上げなきゃ。」など... 大手仲介会社であっても宅地建物取引主任者資格を取得していないような未熟または意識レベルの低い営業社員もいれば、良識のある優秀な営業社員もいる、まさにピンからキリと言っていいでしょう。最終的には購入判断は自己責任ですので最低限度の知識・情報をノウハウ本やインターネットから自分の力で収集し、何社か、不動産仲介会社をまわり、しっかりとした知識と情報力を持った、担当者を選ぶことが肝心です。

価格（値引き）交渉について

売主が不動産会社（法人）である新築物件の価格交渉と異なり、中古物件において売主が個人の場合、各々の意思・事情が重要な要素となるため、必ずしも実現可能とは言えません。しかし、売主は売出価格を設定する際に価格交渉（値引き）を想定しているのが一般的です。 また、売却を開始してからの経過や他に申込・検討をしている競合がいるかなど、その時の状況も重要な要素となります。このような状況を、信頼できる仲介会社の担当者と相談し、慎重に行うことをお薦めします。

仲介手数料「物件価格（成約価格）×3%+6万円」とは？

国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条大　第１項より
正規計算式は下記のようになります。

例えば、不動産の売買金額が1800万円だとします。

以上が正規の計算式です。

仲介手数料の内訳として一般的に考えられる業務内容は

■物件紹介・提案　　■物件内見の設定・同行 　■物件調査　■売主側との条件折衝
■契約関係書類（重要事項説明書など）の作成　■契約業務　■住宅ローン設定手続補助業務
■決済の手配業務　■残金決済業務

と思われます。これらの業務の対価として「仲介手数料」が発生することになります。 どの仲介会社でも宅地建物取引業法の上限金額「3%+6万円」を契約時と決済時に分けて請求するのが通常です。
仲介手数料については上限額に関する事項以外、特に法律的な定めはありません。 最近、仲介手数料を減らしたサービスを提供する会社もあるようですが、サービスの低下を犠牲にしている会社が多く見受けられます。 大きな買い物ですので、きちんとしたサービスを提供できる会社や担当と取引をすることが重要です。

• リノベーションの必要性
• リノベーションとリフォームの違い
• メリットとデメリット

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